Coming Soon
.svg)
Читать далееюююююююююююююююююююююююююююююююююююююююю
Этот отчет был подготовлен Винсентом Гелозо, доцентом кафедры экономики Университета Джорджа Мейсона и старшим экономистом МЭИ, в сотрудничестве с Габриэлем Жигером, старшим аналитиком государственной политики МЭИ, которая направлена на изучение зачастую непредвиденных последствий для частных лиц и предприятий различных государственных законов и нормативных положений, которые отклоняются от заявленных целей.
Часто можно услышать утверждение о том, что рынок не способен предложить решения проблемы, и именно это привело к жилищному кризису... на самом деле подобное заявление используется для того, чтобы отвести от государственных регуляторов ответственность, так как именно они настоящие виновники кризиса.
Во-первых, важно понимать, что на самом деле это не жилищный кризис, а скорее кризис доступности жилья. Это решающее различие позволяет нам понять, что цена на жилье – которая лежит в основе вопроса доступности – определяется взаимодействием спроса и предложения.
Как правило, если цены растут, как сейчас, то это происходит потому, что спрос растет быстрее, чем предложение. Однако это также может быть результатом ошибочной государственной политики, которая препятствует увеличению предложения. В таком случае проблема не в рынке, а в созданных препятствиях, мешающих его функционированию рынка.
Существует ряд нормативных препятствий, которые замедляют рост предложения жилья. Речь идет об ограничениях плотности населения, правилах соотношения количества парковок и клиентов в коммерческих помещениях, чрезмерно строгих правилах зонирования и ограничениях на характеристики зданий (т. е. высоту, размеры, материалы), обязательных разрешениях, налогах на недвижимость, контроле за арендной платой и т. д.
Эти препятствия имеют три типа негативных последствий:
Во-первых, они увеличивают стоимость строительства и содержания жилья после его постройки. Это снижает стимулы к строительству нового жилья, что приводит к снижению количества новых домов. Это в конечном итоге приводит к перманентному росту стоимости жилья при прочих равных условиях.
Второй эффект заключается в том, что они делают предложение более жестким, а это означает, что оно медленнее реагирует на возросший спрос. Таким образом, когда происходит шок для последнего, например, быстрый рост населения, рост цен, который обычно был бы временным, требует больше времени, чтобы восстановиться.
Третий эффект заключается в том, что эти правила, затрагивают одни типы жилья больше. Именно поэтому мы наблюдаем переориентацию в сторону более обеспеченных семей.
В совокупности эти три эффекта создают постоянный рост цен, более частые ценовые шоки (большую волатильность), которые длятся дольше, и предложение, которое ставит в невыгодное положение менее обеспеченные домохозяйства.
В Канаде Монреаль сегодня входит в число государственных органов, наиболее жестко регулирующих этот сектор. Согласно данным CMHC в Монреале уровень регулирования был выше, чем в 73% опрошенных канадских городов и провинций.
Историческое соотношение между ценами на жилье и медианным доходом оставалось стабильным на уровне около 3 в период с 1970-х по середину 2000-х годов, а в 2022 году оно удвоилось и достигло 6.18.
Кризис доступности жилья в Монреале вызван не провалом рынка, а чрезмерным регулированием, которое замедляет предложение и увеличивает затраты, нанося ущерб менее обеспеченным домохозяйствам и тем, кто хотел бы получить доступ к недвижимости. Вместо того чтобы обвинять участников рынка в том, что они не выполняют обязательства по застройкам или удерживают вакантное жильё, мэр Валери Плант должна прекратить чинить им препятствия, чтобы высвободить предложение жилья.
Enjoying this site? Get news and updates sent directly to you inbox by subscribing to our newsletter.
